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2011.09.30 Friday

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2008.04.18 Friday

損しない!貸すときの知恵!

賃貸オーナーさまへ

●不動産はそれを生かしてこそ価値がある!


 先ず、この文章を見ていただいていらっしゃいますオーナーの様に諸注意を述べさせて頂きます。ここに書いてある内容は、不動産業界での裏事情も入っております。また、より良い入居者募集、管理のポイントをわかりやすく説明する為に、一般的な不動産会社の事柄を事例に上げ書いております。

 現在遊ばせている部屋などない、万事順調に行っている、というオーナー様におかれましては、意義のある内容とは言えないでしょう。
 その様な場合に読むだけ時間の無駄ですので、飛ばしていって下さって結構です。もっと有意義な事にお時間をお使いになられますよう。これからの発展を願っています。


 それでは、これからは、賃貸している不動産があるが、ちょっと遊ばせてしまっている、又、管理をどうしたらいいのか、わからず困っている。と言ったオーナーがお読みになっていると言う前提で進めさせて頂きます。

 最初に、不動産業界の常識として知って頂きたい事があります。
それは、「賃貸物件を扱うのは馬鹿馬鹿しくて付き合っていられない」「賃貸なんてものは片手間にやるものだ」と多くの不動産会社は考えている事です。

 こんな事を聞いて驚かれるオーナーもいらっしゃるかと思いますが、事実です。
 何故かと言いますと、ちょっと、考えて頂きたいと思うのですが、売買の場合、5000万円の物件を売買した場合、売り手買い手からそれぞれ約3%+6万円の手数料収入を得る事が出来ます。

物件の額 手数料 請求人数 合計報酬額
5000万円の物件 ×3%+6万円
+消費税 売り手
買い手
双方 売買の場合
=327.6万円
同じく5000万円の物件
但し、賃料は、15万円 賃料1月分
+消費税 借主から 賃貸の場合
=15.75万円


 このように20倍からの開きがあります。売買をやっている不動産から見ると、結構手間がかかるのに報酬が少ないのでやっていられないと、言うのが本音でしょう。ちなみに、不動産賃貸の一番手間のかかる部分に関しては、後から述べる事にします。いいかげんな会社は、手間のかかる事はしません。
 これが、不動産業界の本音です。ですが、現在、不況の真っ只中にありますので、(日本企業的には好景気になってるようですが・・・・)売買だけでは正直いって心もとないのも事実です。だから、不動産会社も嫌々やっているのです。(バブルの時代を経験してしまうと本当にこれは言えます。右から左でガンガン報酬が入って来た時代がありましたから)

 しかし、中には、真っ当な不動産会社もあります。それは、どうやって見分ければいいのでしょうか?

 ■会社の規模ですか?
  確かに大きな会社に行くと広広とした応接間で相談して貰えますが
 ■知名度ですか?
  CM流している会社は知名度抜群ですが
 ■ それとも多数の雑誌に掲載しているのを見かけるからですか?

 実は、どれでもないんですね。この様な基準で不動産会社を選ぶと失敗します。
 では、具体的にどのような点で不動産会社を見分ければ良いかと申しますと、賃貸物件の管理が出来るか、すぐに具体的な募集の提案ができるか、それにつきます。
(賃貸物件の家賃のみでなく特徴を活かし、欠点をカバーできるような募集の提案)

 当たり前の事のように思えますが、実はこれは非常に重要で、物件の管理を怠ると入居者が来ないばかりでなく、不動産が早く痛みます。 誰だって、トイレの修理や掃除、草むしりなんて言うのは、面倒で嫌な事です。オーナー自らが掃除をし、修理の手配をする業者を知っていると言うのならまだしも、普通はどうやってしたらいいのか、見当がつかないと言うのが現実でしょう。

 つまり、不動産会社は、 オーナーに代わって、汚くて嫌な部分、 賃借人が汚くしていったものを綺麗にする手配をする、月々の物件管理をする、賃料を払わない賃借人に対してオーナーに代わって交渉する。この様に結構手間がかかるのが、賃貸物件なのです。

 ですから、はじめの方に述べましたようにいいかげんな不動産会社ですと、この部分をしない訳です。他にも注意点がないわけではありませんが、以上のような話だけでも、不動産会社選びの重要性がわかって頂けたでしょうか?


●不動産は寝かせていると無駄ですよ!

 次に、不動産に空き部屋を作ってしまう事がどれだけ無駄であるのか、考えてみたいと思います。
 
  空き部屋があると非常に無駄です。これは、あえて言う迄もない事だと思いますが、あえて述べたいと思います。

 例えば、月々11万円で貸せる物件を3ヶ月空き部屋にしておくと、1年で33万円の無駄が出ます。(一年貸して132万円-無駄33万=99万円) 1万円値引きして、10万円で即入居してもらうと年間120万円です。3ヶ月空き部屋にすると取り戻すのに2年かかるといわれています。

賃料 入居している日数 空いている日数 収入
月々11万円 9ヶ月 3ヶ月(無駄33万) 99万円
月々10万円 12ヶ月 0ヶ月 120万円

差し引きなんと21万円の差が1年間で出てしまうのです


 適正価格にて早く貸してしまう方が、明らかに得といえます。
 他の不動産会社は物件が欲しいがために「高い家賃で貸せます!!」といって物件獲得に奔走しますが入居希望者は馬鹿ではありません。適正価格より高い物件には入居しません、近年、インターネットにより相場や近隣物件との比較が簡単にできてしまいます、このような状況ですので、適正価格で即、入居者を決めるが一番利益を生むのです。
 
  只今、賃貸物件は、残念な事に空き部屋がよく目立っております。賃貸物件は、回転させてこそ生きてきます。それに空き部屋にしておくと、物件自体の老朽化も進みます。

  では、どうして、借り手が集まらないのでしょうか?先ずは、先ほども述べました様に、物件の管理が悪い! 物件の管理?とピンとこないかもしれませんが想像してください。ごみの散らかった、草ぼうぼうの汚い物件に入居したいと思いますか?私は絶対にいやです! 逆にちょっと古くてもきれいに清掃され庭に花が咲いているような、きれいな物件なら住んでみようかなという気持ちになりますよ。(手前味噌ですが、弊社では最低月1回の物件清掃を実施しています。これで確実に物件がきれいになります。)

 次に募集の仕方か悪い! 誰も知らない良い物件に誰が入居するのでしょうか?(1つの情報誌に載せれば決まりますか?)弊社はインターネット(4社) 情報誌(2社)を使い効率よく入居者を探してます。

 最後にもし管理している不動産会社があるのでしたら『週何回の案内があるか』を確認してください、ここまでやって案内が無いのであれば、もう一度家賃の見直しを早急に担当者と、検討すべきでしょう。
(家賃相場の流れが思った以上に速いことが考えられます。)

 以上の様に不動産管理の重要性と適正価格に関して今回は述べさせて頂きました。不動産会社は、情報を信頼がなければやっていけない業種です。管理を委託される以上、オーナーの変わりに不動産を運営する代理人の役目を果たします。しっかりした不動産会社を選ぶ事が大切ですね。

 弊社では、このホームページには、載せてはいませんが、いろいろな情報をつかんでおります。客先の動向やこれからの不動産の展開等...。弊社も慈善事業でやっている訳ではありませんので、それ以上の情報を載せるのは企業秘密という事でお許しください。但し、当社に管理の一切を任せると言うのであれば、管理料は頂きますが、物件管理はしっかりさせて頂きます。オーナー様が不動産管理業で生計を立てているのなら、いざ知らず、資産として不動産をお持ちであれば、是非、ご相談下さい。損はさせません。
 

メールでのお問い合わせは info@atone.cc にお願いします。

有限会社 アットワン 担当 成岡(ナルオカ)

TEL :042-767-2177 FAX :042-767-2178

神奈川県 相模原市 相模大野5-13-7


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